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平民地产国内首现均价低于同地段三成盘楼

发布时间:2019-11-22 16:35:51 阅读: 来源:电泳加工厂家

“平民地产”国内首现 均价低于同地段三成

徐保满认为,河南许昌的委托代建小区,是解决城市中低收入人群住宅问题的一种探索。在国家调控房价基调不变的当下,委托代建小区的即将落成引发了人们对有效降低房价途径的思索,同时委托代建小区的落成也为业界找寻降低房价的途径起到了示范作用。

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“平民地产”国内首现

徐保满认为,河南许昌的委托代建小区,是解决城市中低收入人群住宅问题的一种探索。在国家调控房价基调不变的当下,委托代建小区的即将落成引发了人们对有效降低房价途径的思索,同时委托代建小区的落成也为业界找寻降低房价的途径起到了示范作用。

近些年来,房地产市场上出现了一种新型开发模式,即通过个人委托代理模式进行开发。具体来说是指个人集资注册的项目公司通过招标或委托方式,选择专业的 房地产开发公司,由非经营性个人集资建房项目开发设计、投资管理和建设组织实施工作,项目建成后交付使用单位。由于其项目价格远低于市场均价,甚至比当地一些经济适用房小区均价还低,因此被人们称为“平民地产”,受到城市中低收入阶层的欢迎。

“平民地产”主要特点

委托代建小区的主要特点是什么?徐保满认为:许昌市的个人委托代理建房采取双公司运作,即由许昌市的惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施,把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来,把各项成本向参与者完全公开,公司提前限定利润率,通过收取代理服务费的方式盈利。代理建房模式受欢迎的 一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。与传统的地产开发模式相比,这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款,利润提前限定,这样才能做到平价房产。因此,总结其特点主要表现在三方面:一是按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区。二是代建对象主要针对当地的中低收入阶层,住房均价低出 同类地段市场均价。三是有政府的支持。

“平民地产”出现原因

那么,委托代建小区 的平均价格比同一地段的普通商品房价低35%是怎样做到的呢?徐保满说,委托代建小区之所以能比普通商品房价低了这么多,我认为一是因为把各项成本向参与 者完全公开,更便于对构成房价的成本因素的监督。二是因为公司提前限定利润率,利润率提前公开,更有利于社会的监督,改变了过去市场信息严重不对称的状况。三是因为在土地的获取方面有政府的支持。如:2008年后,拿下这块土地的开发商因为地价过高、市场萎靡等问题,向政府提出退地。经过与政府的沟通协商,在许昌市政府的积极支持下,惠民公司正式承接了这块土地。

“平民地产”如何运营

在开发建设过程中,委托代建小区的成本是如何控制的?项目质量又如何保证呢?徐保满认为,从目前媒体披露的内容来看,委托代建小区在获得土地方面有政府支持的因素,土地价位有可能相对较低。另外,成本公开对开发商起到了自我约束的作用,可有效剔除不合理的价格构成因素。最后,提前向预定购房人公布利润率,约束了开发商的获取暴利的行为。由于我国城镇居民收入水平偏低,并且对住房自主性需求和改善性需求呈刚性状态,因此委托代建小区能有效地降低房价,这 一住宅开发建造模式为完善保障房的供应体系开创了新的思路。在许昌市的示范作用下,相信各地将会出现对这种运作模式的模仿和探索。

“平民地产”现实意义

委托代建小区建成后对楼市健康发展、特别是降低房价、满足低收入人群住房需求有何意义呢?徐保满认为,委托代建小区的建成对楼市健康发展的意义有多个方 面,概括起来有四点:一是为人们展现了一种可以降低房价的开发建设模式。二是能有效降低房价。三是增加了房屋建造成本和房价构成因素的透明度,并且在购房 者的参与下确保质量。四是由于供求双方直接挂钩,这样有效地消除了地产泡沫产生的可能。

徐保满表示,委托代建小区对保障房的建设也有一 定的借鉴意义。开发建设委托代建小区,首先要有政府的积极支持。二是要在土地的获取方式上有所突破,土地价格水平直接影响房价,使用招拍挂方式拿地行为中 都属竞价成交,委托代建公司在土地市场上能否在可接受价位成功举牌拿地,对房价影响至关重要。三是成立由参与者组成的监管组,对项目进展、工程建设、资金 支付等进行全程监管。

“平民地产” 如何发展

发展“平民地产”需要注意什么?徐 保满认为,委托代建小区存在法律依据及法律保障问题。2012年住建部、发改委、财政部、国土部等七部委刚刚发布了《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程 建设有关问题的通知》,鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和 棚户区改造住房等保障性安居工程建设。《通知》强调,要通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。通知指出,民间资本参与保障性安居工程建设的, 可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。此外,2011年国家住房和城乡建设部原副部长宋春华建议保障房可考虑合 作建房等形式。这些都为委托代建开发提供了依据。尽管如此,对将来类似项目的开发建设在法规上管理上仍需要进一步地完善和支持。

“平民地产” 国外状况

个人合作建房目前遍及全球40多个国家。有数据显示,现在全世界有超过7万个住宅合作社,拥有会员数千万。在欧美,住宅合作社所提供的住房已占到相当高 的比例。早在1844年,英国人就首创了住房合作社机制。而在美国,有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中。在德国,住宅合作社建造 的房子已经占到全国新建住宅总数的三分之一。政府鼓励合作建房,对合作社建房给予多方面的政策帮助,如提供长期低息贷款,给予借款保证,提供合理价格的土 地,减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收,合作社建造的住宅占住宅总数的30.9%,因此,从1977年至今这 35年里,德国房价平均之所以每年仅上涨了1%,可以说合作建房发挥了重要作用。日本也有《日本勤劳者住宅协会法》,调整合作建房中各方责任与利益关系。 可见,“平民地产”这种开发模式在国外的房地产中占有相当的比重。

圆梦“新道”

近年来,由于各地商品房价格的节节攀升,大中城市房价已经远远高出普通市民的承受能力,虽然国家加大对保障房的开发建设力度,但类似对“平民地产”式的探 索也从未间断。若干年前在北京、上海、武汉、成都等大城市就相继出现了普通百姓个人委托建房的意向。所谓个人合作建房,其实就是买房人自己集资拿地,自己 找开发商盖楼,从而省掉中间成本,拿到便宜的住房。

委托代建小区在许昌的成功,究其原因,政府的积极介入是关键,在目前土地供给“招拍 挂”的不利形势下,得到了政府的支持,也就有了一半的胜算。其次,合作建房者的诉求和委托承建组织或者个人要互相信任,始终达成意见一致,供需双方能够很 好地沟通,能够将松散的有意向的建房人群的资金、意见有机地统一和管理起来,加上委托承建的公司具有较高的运作能力和专业水平,这些都为最终项目成本降低 到最大值提供了保障。

由此可见,这种人们俗称的“平民地产”模式不失为为解决高房价问题提供一种可行性的现实选择,也可以说是目前房地 产市场发展的一种细分和补充。一定程度上有助于整个房地产市场的有序规范发展,是房地产市场经济成熟的表现。同时也为房地产企业的融资方式提供了一种新的 渠道,间接地对稳定金融市场、降低金融风险也有一定好处。当然,未来“平民地产”模式的发展,还有待于在法律法规上得到相应的完善以及各地政策方面的相关 扶持,使其能够在未来的房地产开发和建设中变得更加规范、专业、透明和合法,从而以多种渠道多种方式来实现中低收入人群的置业梦想。

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